부정청약 주택법 위반 시 벌금 외 계약 취소 및 10년 청약 제한 대응법

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
국토교통부, 지자체, 혹은 수사기관으로부터 부정청약 혐의로 주택법 위반 조사를 받게 되었을 때 많은 분들이 "벌금만 내면 아파트는 그대로 내 소유가 되는 것 아닌가?"라고 오해하시곤 합니다. 하지만 현행 주택법 및 행정 규정에 따르면 절대 벌금만으로 사건이 종결되지 않습니다.

형사처벌과 더불어 당첨 지위 무효, 이미 체결한 공급계약의 취소, 10년간의 입주자자격 제한 조치가 따라오며, 이미 입주를 마친 상태라 하더라도 사업주체의 주택 환수 및 퇴거 명령으로 이어질 수 있습니다. 따라서 약식명령으로 나온 벌금 액수만 보고 안일하게 대처해서는 안 되며, 초동 경찰 조사 단계부터 형사·행정·민사적 법률 문제를 통합적으로 계산해 대응해야 합니다.

01. 부정청약이 인정되면 형사처벌부터 문제될 수 있습니다

‘부정청약’은 주택법에서 직접 사용하는 하나의 법률용어라기보다, 주택법 제65조가 금지하는 공급질서 교란행위 가운데 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위 등을 실무에서 통칭하는 표현입니다.

대표적으로 실제 거주관계와 다른 위장전입이나 위장부양을 통해 청약점수를 높인 경우, 청약통장이나 주택을 공급받을 수 있는 지위를 사고판 경우, 특별공급 자격을 허위자료로 갖춘 경우 등이 문제될 수 있습니다. 다만 주소를 옮겼다거나 청약자료에 오류가 있다는 사실만으로 곧바로 범죄가 성립한다고 단정해서는 안 되고, 청약 자격을 얻기 위한 고의적인 부정행위가 있었는지를 구체적으로 판단해야 합니다.

현행 주택법 제101조에 따르면 제65조 제1항을 위반한 공급질서 교란행위는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 대상이 될 수 있습니다. 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 초과하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배 이하 벌금이 문제될 수 있습니다.

따라서 약식명령으로 벌금이 나왔다고 해서 금액만 비교해 정식재판 여부를 결정하기보다는 그 형사결과가 이후 계약취소 등 다른 절차에 미칠 영향도 함께 검토할 필요가 있습니다.

[부정청약 적발 시 단계별 제재 및 법적 영향]

02. 형사처벌과 별도로 당첨 무효·공급계약 취소가 문제됩니다

부정청약 사건에서 경제적으로 더 큰 문제가 될 수 있는 것은 이미 당첨된 주택입니다. 주택법 제65조 제2항은 공급질서 교란행위를 통해 증서나 지위를 양수하거나 거짓·부정한 방법으로 주택 등을 공급받은 사람에 대해 국토교통부장관 또는 사업주체가 공급신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결한 공급계약을 취소하도록 규정하고 있습니다.

따라서 형사재판에서 얼마의 벌금을 받는지와 공급계약이 유지되는지는 별개의 문제로 접근해야 합니다.

계약이 취소되는 과정에서 계약금이나 옵션대금이 어떻게 처리되는지, 별도의 위약금이나 손해배상이 발생하는지는 공급계약서의 구체적인 조항에 따라 추가로 다툼이 생길 수 있습니다. 모든 사건에서 일률적으로 ‘분양대금의 10%를 반드시 잃는다’고 단정할 수 없는 이유입니다.

또한 형사사건에서 불송치나 불기소를 받았다고 해서 공급계약이 항상 자동으로 유지된다고 단정하기도 어렵습니다. 다만 제65조 제2항에 따른 계약취소 역시 제65조 제1항 위반을 전제로 하므로, 형사절차에서 확인된 사실관계와 처분 이유는 이후 계약취소의 정당성을 다툴 때 중요한 검토자료가 될 수 있습니다.

03. 입주자자격 제한과 이미 입주한 주택의 퇴거까지 확인해야 합니다

부정청약으로 공급질서 교란행위가 인정되면 향후 청약자격에도 상당한 영향을 받을 수 있습니다.

주택공급에 관한 규칙 제56조는 주택법 제65조 제1항 위반행위를 적발한 날부터 10년까지 주택의 입주자자격을 제한하도록 규정하고 있습니다. 즉 당첨일이나 계약일이 아니라 ‘위반행위를 적발한 날’이 기준이 된다는 점을 주의해야 합니다.

이미 소유권을 이전받고 입주한 경우라고 해서 아무런 후속조치가 불가능한 것도 아닙니다. 현행 주택법 제65조 제3항은 사업주체가 대통령령에 따라 산정한 주택가격을 지급한 경우 해당 주택을 취득한 것으로 보는 규정을 두고 있습니다.

이어 제4항은 사업주체가 주택가격을 지급하거나 일정한 사유로 이를 법원에 공탁한 경우 해당 주택에 입주한 사람에게 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있도록 규정합니다.

따라서 “이미 잔금까지 내고 입주했으니 문제없다”고 생각해서는 안 됩니다. 적발 시점과 계약 진행 정도, 소유권 이전 여부와 현재 점유상태까지 확인해 예상되는 후속절차를 검토해야 합니다.

04. 부정청약 사건은 형사·계약·청약자격을 한꺼번에 계산해야 합니다

부정청약 사건에서 가장 위험한 대응은 형사처벌만 보고 사건 전체의 실익을 판단하는 것입니다. 벌금보다 공급계약 취소와 향후 청약 제한으로 인한 경제적 손실이 훨씬 클 수도 있기 때문입니다.

경찰조사를 받고 있다면 먼저 입주자모집공고와 청약신청자료, 주민등록 변동내역, 실제 거주관계를 보여주는 자료를 확보해야 합니다. 이미 수사기관이나 국토교통부 등에 제출한 소명서가 있다면 현재 진술과 모순되는 부분은 없는지도 확인해야 합니다.

공급계약 취소 통지를 받은 단계라면 취소의 근거가 무엇인지, 제65조 제1항 위반이 실제로 인정될 수 있는지, 계약금·중도금과 옵션대금은 어떻게 처리되는지까지 별도로 확인해야 합니다.

결국 부정청약 사건의 대응 목표는 단순히 벌금을 줄이는 데 있지 않습니다. 형사책임을 다투는 것과 동시에 당첨 지위와 공급계약, 향후 청약자격, 이미 지급한 분양대금까지 어떤 영향을 받는지를 계산해야 합니다. 제이씨엘파트너스는 주택법 위반 사건에서 경찰조사 단계부터 공급계약 취소와 후속 민사분쟁까지 연결하여 대응 방향을 검토하고 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)