건물철거 및 토지인도소송 피고가 확인해야 할 대응 전략

오랫동안 별다른 문제 없이 사용해 온 건물인데 어느 날 인접 토지 소유자로부터 건물 일부를 철거하고 토지를 인도하라는 소장을 받으면 당혹스러울 수밖에 없습니다. 철거 대상이 건물의 기둥이나 외벽 등 주요 구조에 포함된다면 재산상 손실도 상당할 수 있습니다.

그러나 원고가 토지 소유자이고 건물 일부가 경계를 침범했다는 이유만으로 모든 사건에서 즉시 철거 판결이 내려지는 것은 아닙니다. 실제 경계와 침범 범위, 피고에게 토지를 사용할 권리가 있는지, 장기간 점유에 따른 취득시효가 완성됐는지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

1. 원고의 청구 내용과 측량 결과부터 확인해야 합니다

건물철거 및 토지인도소송에서 원고는 자신이 해당 토지의 소유자이고, 피고가 법률상 권원 없이 토지를 점유하고 있다는 점을 주장합니다. 건물이 토지 경계를 넘어섰다면 침범 부분의 건물 철거와 토지 인도뿐 아니라 그동안 토지를 사용한 데 따른 부당이득반환까지 함께 청구하는 경우가 많습니다.

피고는 소장을 받은 뒤 청구취지와 별지 도면을 먼저 확인해야 합니다. 건물 전체 철거인지 침범 부분만 철거하라는 것인지, 토지 인도 면적이 정확히 특정되어 있는지, 부당이득은 어느 기간과 금액을 기준으로 청구됐는지를 구분해야 방어 방향을 정할 수 있습니다.

당사자가 의뢰한 사설 측량 결과만으로 침범 범위가 최종 확정되는 것은 아닙니다. 양측의 주장이 다르면 법원이 감정인을 지정해 지적공부와 현황을 대조하는 측량감정을 실시할 수 있으며, 감정 결과에 따라 원고가 청구 범위를 변경하기도 합니다.

피고도 측량 기준점, 경계 복원 방식, 건물 현황 표시가 적절한지 확인해야 합니다. 감정 결과에 오류나 누락이 의심된다면 감정인에 대한 사실조회, 보완감정 또는 재감정이 필요한지 검토할 수 있습니다.

2. 토지를 사용할 수 있는 법적 권원이 있는지 검토합니다

건물이 다른 사람의 토지를 일부 침범하고 있더라도 피고에게 해당 토지를 사용할 수 있는 권리가 있다면 철거와 인도청구에 대항할 가능성이 있습니다. 토지 소유자로부터 사용승낙을 받았거나 임대차·사용대차계약을 체결한 경우가 대표적입니다.

오래전 작성된 계약서가 남아 있지 않더라도 토지 사용료를 지급한 내역, 전 소유자와 주고받은 문자, 건축 당시의 동의서, 인근 주민 진술 등이 사용 권원을 판단하는 자료가 될 수 있습니다. 다만 과거 소유자의 승낙이 새로운 토지 소유자에게도 그대로 효력을 갖는지는 계약 내용과 권리의 성격에 따라 달라질 수 있습니다.

토지와 건물이 처음에는 같은 사람의 소유였다가 매매나 경매 등으로 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권 또는 관습상 법정지상권이 성립하는지도 살펴봐야 합니다. 이러한 권리가 인정되면 토지 소유자가 바뀌었더라도 건물을 존치하면서 토지를 사용할 수 있어 철거청구를 방어하는 중요한 근거가 될 수 있습니다.

다만 토지와 건물의 소유관계가 분리된 경위, 저당권 설정 당시 동일인 소유였는지, 건물 철거에 관한 특약이 있었는지 등에 따라 결론이 달라집니다. 단순히 건물이 오래전부터 존재했다는 사정만으로 법정지상권이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

3. 20년 이상 점유했다면 점유취득시효를 검토합니다

민법상 타인의 부동산을 소유의 의사로 평온하고 공연하게 20년간 계속 점유한 사람은 취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 건물 부지나 담장 안쪽 토지를 장기간 자신의 토지로 알고 배타적으로 사용해 왔다면 점유취득시효가 주요 항변이 될 수 있습니다.

그러나 단순히 20년 동안 사용했다는 사실만으로 충분하지 않습니다. 임대차나 사용승낙에 따라 남의 토지임을 알면서 사용한 경우에는 소유의 의사가 없는 타주점유로 평가될 수 있습니다. 또한 점유가 중단되지 않았는지, 점유 범위가 현재 침범 부분과 일치하는지도 입증해야 합니다.

점유취득시효가 완성됐다고 해서 등기 없이 곧바로 완전한 소유권자가 되는 것은 아닙니다. 시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구해야 하며, 건물철거소송에서는 반소나 별도 소송을 통해 이전등기를 구하는 방안도 검토할 수 있습니다.

4. 침범 면적이 작다면 권리남용 항변이 가능할까요?

침범 면적이 매우 작고 해당 부분을 철거하면 건물 전체의 안전이나 효용이 심각하게 훼손되는 경우에는 토지 소유자의 철거청구가 권리남용에 해당한다는 주장을 검토할 수 있습니다. 실제 판례에서도 극히 작은 면적의 침범과 철거로 인한 손해 등을 종합해 권리남용을 인정한 사례가 있습니다.

다만 침범 면적이 작거나 철거 비용이 크다는 이유만으로 권리남용 항변이 당연히 받아들여지는 것은 아닙니다. 토지 소유자가 철거와 인도를 통해 얻는 실질적인 이익, 피고가 경계를 침범한 경위, 건축 당시의 과실, 대체 해결책과 보상 제안 등을 종합적으로 판단합니다.

최근 대법원도 침범 부분이 작고 철거로 건물의 효용이 감소한다는 사정만으로 권리남용을 쉽게 인정해서는 안 된다는 취지로 판단한 바 있습니다. 피고가 권리남용을 주장하려면 구조안전진단, 공사비 견적, 대체 가능한 보상안 등 구체적인 자료를 제출해야 합니다.

5. 철거가 불가피한지와 합의 가능성을 함께 검토합니다

측량감정 결과 침범이 명확하고 점유취득시효나 토지 사용 권원도 인정되기 어렵다면 판결까지 진행하는 것보다 합의가 현실적인 해결책이 될 수 있습니다. 침범 토지 부분을 매수하거나 교환하고, 장기 임대차 또는 지상권을 설정해 건물을 유지하는 방식이 대표적입니다.

합의할 때에는 토지 가격만 정해서는 부족합니다. 분할측량과 분필 가능 여부, 최소 분할면적 제한, 취득세와 양도소득세, 근저당권자의 동의, 건폐율·용적률 변화까지 확인해야 실제 등기와 건물 유지가 가능한지 판단할 수 있습니다.

합의를 진행하더라도 법원의 감정 결과가 나오기 전에 침범 사실이나 과도한 부당이득을 모두 인정하는 표현은 피하는 것이 좋습니다. 협의 내용은 소송상 주장과 모순되지 않도록 정리하고, 합의서에는 매매대금과 사용료, 소송비용, 철거의무 면제 및 등기 절차를 구체적으로 기재해야 합니다.

건물철거 및 토지인도소송 FAQ

정리: 침범 사실을 인정하기 전에 방어 근거부터 확인해야 합니다