안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
동업자가 가게를 운영하거나 점포 일부를 빌려줬는데 건물주가 무단 전대라며 퇴거를 요구하나요? 반대로 임대인 입장에서 계약자와 다른 사람이 점포를 쓰는 것을 알게 될 수도 있습니다. 사업자등록 명의 하나만 보고 결론내리기보다 실제 점유·사용관계와 동의의 범위를 먼저 확인해야 합니다.
1. 다른 사람이 있다는 사실과 전대는 구분하세요
① 영업 직원·동업·독립 사용
사업자등록 명의나 간판이 다르다는 사정만으로 무단 전대가 확정되지는 않습니다. 누가 출입·열쇠를 관리하고 매출·비용을 부담하는지, 누구의 계산으로 영업하는지 확인하세요. 기존 임차인이 계속 영업하면서 직원을 둔 경우와 제3자가 독립적으로 공간을 빌려 쓰는 경우는 구별해야 합니다.
② 양도·전대와 사용 범위
임차인 지위를 넘기는 양도인지 기존 임차인은 남고 공간만 다시 빌려주는 전대인지 계약과 실제 운영을 대조합니다. 전체 점포인지 일부인지 도면·사진에 표시하세요. 민법 제632조의 건물 소부분 사용에 관한 예외도 사안별로 확인하되, 일부 공간이라는 이유만으로 언제나 자유롭게 전대할 수 있는 것은 아닙니다.
2. 임대인의 동의와 그 범위를 확인하세요
① 사전 동의·사후 승인 자료
임대인의 동의 여부는 계약서와 실제 주고받은 의사표시를 함께 봅니다. 민법 제629조는 동의 없는 임차권 양도·전대를 제한하고 위반 시 해지할 수 있도록 정합니다. 동의서, 특약, 문자, 회의 기록에 대상자·업종·면적·기간이 특정됐는지 확인하세요. 중개사나 관리직원의 허락이 임대인에게 권한을 받은 것인지도 검토해야 합니다.
② 알고 있었다는 사정과 승낙
임대인이 제3자를 봤다거나 차임을 받았다는 사실만으로 묵시적 동의가 항상 인정되지는 않습니다. 누구의 영업인지 알았는지, 무엇을 설명받고 어떻게 답했는지 확인하세요. 동의 범위를 넘어 다른 사업자에게 다시 넘긴 경우도 따로 살펴야 합니다.
3. 해지와 갱신거절은 각각 검토하세요
① 해지권의 요건과 예외 사정
동의 없는 전대가 문제돼도 해지 가능성은 구체적 사실과 예외 사정을 함께 검토합니다. 무단 전대와 신뢰관계에 관한 대법원 판결은 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정의 심리 필요성을 다룹니다. 해당 판결은 주택 사건이므로 상가에 결과를 그대로 옮기지 말고 사용 경위와 신뢰관계, 계약 조항을 별도로 검토하세요.
② 계약갱신과 권리금의 연결
동의 없는 전대는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호의 갱신거절 사유로도 규정됩니다. 해지 통지와 만료 시 갱신거절은 시점과 요건이 다릅니다. 권리금 회수기회 보호에도 영향을 줄 수 있으므로 상가 권리금 회수의 요건과 준비자료와 함께 확인하세요.
4. 실제 점유자와 보증금 반환 상대방을 확인하세요
① 명도와 자력 구제
임대인은 해지의 적법성과 상대방 권원을 정리해 인도 청구 대상을 특정해야 합니다. 임차인과 전차인이 다르면 소송·집행 상대방도 검토해야 합니다. 직접 잠금장치를 바꾸거나 물건을 옮기는 방식은 별도 분쟁을 일으킬 수 있습니다. 상가 명도소송의 점유자 확인·가처분·집행 안내를 참고하세요.
② 전차인의 보증금
전차보증금을 냈다고 건물주에게 같은 금액을 바로 돌려달라고 할 수 있는 것은 아닙니다. 돈을 받은 전대인과 계약 당사자, 별도 보증·승계 약정을 확인합니다. 적법한 전대의 효과는 민법 제630조 등을 검토하되, 임대인의 동의가 전차보증금 반환채무까지 인수한다는 의미는 아닙니다.
5. 통지·답변과 사용관계 정리를 병행하세요
① 발견일·동의·영업 경위 정리
임대차계약서와 전대차·동업 계약, 영업 시작일, 차임·보증금 흐름, 임대인에게 알린 내용과 답변을 시간순으로 모읍니다. 퇴거 요구를 받았다면 해지 사유·근거 조항·대상 공간을 확인하고 소장을 받았을 때의 대응기한도 관리하세요.
② 합의 범위와 다음 절차
계속 사용을 합의한다면 당사자·공간·기간·보증금 처리까지 서면으로 정하세요. 단순 명의 변경인지 새 임대차 체결인지, 기존 임차인의 책임이 남는지 확인해야 합니다. 상가 전대나 퇴거 문제로 어려움을 겪고 계시다면 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하세요. 동의 자료와 점유 상태를 바탕으로 해지·협의·소송 대응을 함께 검토하겠습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 동업자가 사업자등록을 하면 바로 무단 전대인가요?
명의만으로 단정할 수 없습니다. 임차인이 실제 영업을 계속하는지, 제3자의 독립 사용인지와 계약·자금 흐름을 확인해야 합니다.
Q2. 점포 일부만 빌려줘도 문제가 되나요?
일부 전대도 문제가 될 수 있습니다. 소부분 사용 예외와 계약 특약, 상가임대차법상 갱신 문제를 각각 검토해야 합니다.
Q3. 전대 동의를 받았으면 전차보증금도 건물주가 돌려주나요?
동의만으로 반환채무가 당연히 이전되지는 않습니다. 전대차 당사자와 실제 수령자, 채무 인수 등 별도 약정을 확인해야 합니다.
상가 전대 분쟁, 실제 사용과 동의 자료를 확인하세요.
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