전세계약갱신청구권 손해배상소송, 허위 실거주라면 얼마나 받을 수 있을까요?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 임대인이 “직접 들어와 살겠다”며 전세계약갱신청구권 행사를 거절해 이사했는데, 이후 다른 세입자가 들어왔다면 손해배상을 청구할 수 있을까요? 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 주택임대차보호법에 따른 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

다만 새로운 임차인이 들어왔다는 사실만 확인하면 소송이 끝나는 것은 아닙니다. 기존 임차인이 적법하게 계약갱신을 요구했는지, 임대인이 어떤 이유로 이를 거절했는지, 이후 제3자에게 언제 어떤 조건으로 임대했는지와 손해액을 함께 입증해야 합니다.

1. 계약갱신청구권, 임대인이 언제 거절할 수 있을까요?

주택임대차보호법상 임차인은 일정한 요건 아래 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신되는 계약은 원칙적으로 종전 계약과 같은 조건으로 이어지지만 차임과 보증금은 법에서 정한 범위에서 조정될 수 있습니다.

그러나 임차인의 갱신요구권이 모든 경우에 우선하는 것은 아닙니다. 임대인 또는 법에서 정한 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등 법정 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있으므로, 소송에서는 먼저 임차인의 갱신요구와 임대인의 갱신거절 사유가 무엇이었는지를 정확히 정리해야 합니다.

2. 허위 실거주 손해배상은 어떤 경우 인정될까요?

대표적인 분쟁은 임대인이 직접 거주하겠다며 계약갱신을 거절하여 기존 임차인을 내보낸 뒤 다른 임차인과 새로운 임대차계약을 체결하는 경우입니다. 주택임대차보호법은 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 기존 임차인에게 발생한 손해를 배상하도록 정하고 있습니다.

따라서 단순히 임대인이 실제로 오래 거주하지 않았다는 사정만으로 결론을 내리기보다 제3자 임대 여부와 시점, 임대인에게 정당한 사유가 있었는지를 함께 살펴야 합니다. 등기부만 확인해서는 새 임차인의 존재를 알기 어려운 만큼 실제 점유관계와 새로운 임대차계약의 내용을 확보하는 과정이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

3. 손해배상액은 어떻게 계산하고 무엇을 입증할까요?

손해배상액은 단순히 이사비용만을 기준으로 정하는 것이 아닙니다. 당사자가 손해배상액을 미리 정한 합의가 없다면 법에서는 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새 임대차의 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분, 그리고 갱신거절로 인해 임차인이 실제 입은 손해액 가운데 큰 금액을 기준으로 정하도록 하고 있습니다.

따라서 새 세입자에게 받은 보증금이나 차임이 기존보다 크게 증가했다면 손해배상액 산정에도 상당한 영향을 줄 수 있습니다. 원문에서 소개한 제이씨엘파트너스 수행 사건들에서도 수천만 원 상당의 손해배상이 인정된 사례와 고액의 배상액이 인정된 사례가 있었던 만큼, 소송 전 새로운 임대차 조건과 법정 손해액 산정자료를 구체적으로 확보하는 것이 중요합니다.

4. 승소 가능성을 높이려면 증거부터 확보해야 합니다

계약갱신청구권 손해배상소송에서는 “집주인이 거짓말했다”는 의심만으로 충분하지 않습니다. 갱신요구 사실과 실거주를 이유로 한 거절, 이후 제3자 임대 사실을 객관적인 자료로 연결하여 법원이 확인할 수 있도록 구성해야 합니다.

새 임차인의 임대차 조건을 임차인이 개인적으로 확보하기 어려운 경우에는 소송 과정에서 필요한 증거를 확보하는 방법도 함께 검토할 수 있습니다. 제이씨엘파트너스는 계약갱신요구 당시 자료부터 실제 거주 여부, 제3자 임대 및 손해액 산정자료를 종합하여 청구 가능성과 소송 전략을 검토하고 있습니다.