잔금을 줬는데 매도인이 집을 안 비워준다면? 인도 약정·손해와 대응 순서

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

매매 잔금은 모두 지급했는데 매도인이 “새 집 입주가 늦어졌다”며 계속 살고 있나요? 소유권이전등기를 마친 것과 실제로 집을 넘겨받은 것은 다릅니다. 원래 인도일과 별도 입주유예 합의, 현재 점유자를 확인한 뒤 이행 요구·손해 정산·인도청구를 검토해야 합니다. 매도인이 계속 거주하는 매매 분쟁을 중심으로 정리합니다.

1. 등기·잔금·실제 인도를 구분하세요

① 인도일과 특약을 찾습니다

계약서의 잔금일·인도일, 열쇠 전달·이사·잔존 물품 조건과 별도 합의를 확인합니다. 잔금 후 며칠 더 살도록 허용했다면 사용료, 보유금과 최종 인도일이 어떻게 정해졌는지 살펴야 합니다. 원래 임차인이 있는 주택을 승계한 거래라면 매도인 직접 거주와 법률관계가 다릅니다.

② 의무의 선후 관계

민법 민법 제568조과 민법 제536조의 동시이행 관계를 확인하되 특약으로 의무 시점을 달리 정했는지도 검토합니다. 등기가 이전됐거나 열쇠 일부를 받았다고 실제 인도가 항상 끝난 것은 아닙니다. 매도인이 물품·출입수단과 점유를 유지하는지 실제 현황을 대조하세요.

2. 잔금 전이라면 이행 준비와 위험을 확인하세요

① 무조건 전액 지급·전액 보류는 피합니다

잔금 지급과 인도 의무의 관계, 제공한 등기 서류와 인도 준비를 대조합니다. 상대방이 나갈 것 같지 않다는 추측만으로 지급을 끊거나, 구두 약속만 믿고 전액을 보내기보다 계약상 이행·유보 근거를 확인하세요. 잔금일 매도인의 등기 거부와 매수인 이행 준비와 쟁점을 나눌 수 있습니다.

② 입주유예 약정을 문서화합니다

잔금 뒤 계속 거주하게 할 때는 종료일·사용대가·비용과 인도 조건을 구체적으로 정해야 합니다. 임시 사용인지 새로운 임대차인지 실질을 확인하고 보유금·정산과 미이행 조치를 검토합니다. 일당 위약금을 적었다고 항상 그 전액이 인정되거나 즉시 강제집행할 수 있는 것은 아닙니다.

3. 기한을 정한 인도 요구와 손해 자료를 남기세요

① 언제부터 미이행인지 특정합니다

지연 원인과 약정 인도일·추가 유예 여부, 이행 요구와 도달을 정리합니다. 민법 민법 제387조·민법 제390조의 지체·손해배상 요건과 상대방 귀책 여부를 확인하세요. 이미 받은 일부 보상과 합의의 권리 포기 범위도 따로 표시합니다.

② 실제 지출과 인과관계

임시 숙소·짐 보관·이사 일정 변경·추가 금융비용 등 발생 자료를 보관합니다. 불편을 겪었다는 사실과 특정 손해액을 청구할 수 있다는 판단은 다릅니다. 민법 제393조의 통상손해와 특별사정에 따른 손해 범위, 예견 가능성과 손해를 줄일 수 있었는지도 검토합니다. 모든 비용·정신적 손해가 자동 인정되지는 않습니다.

4. 직접 문을 열기보다 인도청구 절차를 확인하세요

① 상대방과 점유 상태

매도인 본인, 가족·제3자의 점유와 독립 권원을 확인합니다. 인도청구의 법적 근거와 상대방을 정하고 점유 변경 위험이 있으면 점유이전금지가처분 신청·집행을 검토할 수 있습니다. 매매계약서만으로 모든 점유자를 강제 퇴거시킬 수 있다고 보지 마세요.

② 판결·집행권원과 집행관

소유자가 됐어도 임의 개문·단전·짐 반출로 점유를 회복하면 별도 책임이 생길 수 있습니다. 자진 인도가 되지 않으면 적법한 집행권원과 집행관 절차를 확인합니다. 인도 합의서도 문서 유형과 법적 요건에 따라 집행력이 다르므로 서명만 받았다고 즉시 집행할 수 있다고 단정하지 않습니다.

5. 계약·현장·정산 자료를 준비하세요

① 준비자료

매매계약·특약·입주유예 문서, 잔금 송금·등기, 인도 요구·답변, 열쇠·물품·점유 현황과 이사·숙박·보관비 증빙을 준비합니다. 새 인도일 합의에는 출입수단·물품 처리·사용료와 미이행 시 조치를 정하세요.

② 인도와 대금 반환은 다른 목표입니다

매도인의 지연이 곧바로 매매계약 해제와 대금 전액 회수를 뜻하지는 않습니다. 인도 이행, 손해배상과 해제의 요건·실익을 각각 검토합니다. 전체 인도 절차는 건물인도소송과 강제집행 안내도 참고하세요. 잔금 후 미인도 문제로 어려움을 겪고 계시다면 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하세요. 계약·현장 자료를 바탕으로 인도와 정산 방향을 검토하겠습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 등기가 내 명의면 비밀번호를 바꿔도 되나요?

등기만으로 현재 점유자를 임의로 배제해도 되는 것은 아닙니다. 인도 약정과 적법한 점유 회복 절차를 확인해야 합니다.

Q2. 하루 지연할 때마다 정한 위약금을 모두 받나요?

약정의 성격·유효성, 지체 요건과 감액 등 쟁점을 확인해야 합니다. 기재 금액 전액이 언제나 인정되는 것은 아닙니다.

Q3. 매도인이 안 나가면 경매 인도명령을 신청하나요?

일반 매매와 경매 매수인의 절차는 다릅니다. 자신의 취득 경위에 맞는 인도청구·집행 절차를 확인해야 합니다.

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※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.