안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 부동산 매매나 임대차계약을 체결할 때에는 통상 전체 대금을 한꺼번에 지급하지 않고 계약금, 중도금과 잔금으로 나누어 지급합니다.

계약금은 전체 거래대금의 일부에 불과하지만 계약이 중도에 파기되면 가장 먼저 반환과 몰취 여부가 문제됩니다. 매수인은 계약금을 돌려받거나 매도인에게 배액배상을 요구하고, 매도인은 매수인의 계약 위반을 이유로 계약금을 몰취하겠다고 주장하는 경우가 많습니다.

부동산 계약금 분쟁의 핵심은 누가 먼저 계약을 파기했는지만 따지는 것이 아니라, 해약금에 의한 임의 해제인지 채무불이행에 따른 법정 해제인지부터 구분하는 것입니다.

1. 계약금을 지급하면 계약이 반드시 성립할까요?

부동산 매매계약은 반드시 계약서를 작성해야만 성립하는 것은 아닙니다. 목적 부동산과 매매대금 등 계약의 중요한 내용에 관해 당사자의 의사가 합치되면 원칙적으로 계약이 성립할 수 있습니다.

계약금은 당사자 사이에 계약이 체결되었다는 사실을 보여주는 증표가 됩니다. 이를 계약금의 증약금적 성격이라고 합니다. 계약서를 작성하지 않았더라도 계약금이 송금되었고 매매대금, 잔금일과 목적물이 구체적으로 합의되었다면 계약 성립이 인정될 가능성이 있습니다.

다만 돈을 송금했다는 사실만으로 언제나 본계약이 성립했다고 단정할 수는 없습니다. 가계약금을 먼저 지급했지만 추후 협의할 사항이 남아 있었거나, 정식 계약서 작성 여부를 계약 성립의 조건으로 정했다면 판단이 달라질 수 있습니다.

가계약금 분쟁에서는 매매목적물과 대금, 지급 일정 등 본질적인 내용이 확정되었는지, 송금 당시 당사자들이 어떤 메시지를 주고받았는지와 중개사가 어떤 내용을 전달했는지를 확인해야 합니다.

2. 계약금의 증약금·해약금·위약금 성격

부동산 거래에서 지급되는 계약금은 하나의 금전이지만 계약 내용에 따라 서로 다른 법적 기능을 가질 수 있습니다. 대표적인 성격은 증약금, 해약금과 위약금입니다.

증약금은 계약이 체결되었다는 사실을 증명하는 금전입니다. 특별한 약정이 없어도 계약금은 일반적으로 계약 체결의 증표로 기능합니다.

해약금은 당사자에게 일정한 대가를 부담하고 계약에서 벗어날 수 있는 권리를 부여합니다. 다른 약정이 없다면 매매계약에서 계약금을 지급한 사람은 이를 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

위약금은 당사자 중 한 사람이 계약상 의무를 위반했을 때 부담할 금액을 미리 정해 놓은 것입니다. 계약서에 매수인이 채무를 이행하지 않으면 계약금을 포기하고, 매도인이 이행하지 않으면 계약금 배액을 지급한다는 내용이 기재되는 경우가 대표적입니다.

계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정될 수 있지만, 위약금으로 인정받으려면 계약금 몰취나 배액배상에 관한 명시적 특약이 필요합니다.

3. 이행에 착수하면 해약금 해제가 제한됩니다

계약금을 해약금으로 활용한 임의 해제는 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 상대방이 이미 계약을 믿고 이행을 시작했다면 일방이 계약금만 포기하거나 배액만 상환하여 계약에서 벗어나는 것을 제한하는 취지입니다.

실무에서는 중도금 지급이 대표적인 이행 착수로 인정됩니다. 매수인이 중도금을 지급했다면 매도인은 원칙적으로 계약금 배액을 상환하는 방식만으로 계약을 임의로 해제하기 어렵습니다.

그러나 이행 착수는 중도금의 실제 지급에만 한정되지 않습니다. 객관적으로 외부에서 확인할 수 있는 채무 이행행위의 일부를 하거나, 계약 이행을 위해 필요한 전제행위를 한 경우에도 이행 착수가 인정될 수 있습니다.

반면 대출을 알아보거나 잔금을 준비하는 등 당사자의 내부적인 준비행위만으로는 부족할 수 있습니다. 어느 행위가 이행의 착수인지 여부는 계약 내용과 지급 일정, 상대방에게 표시된 행동을 기준으로 개별적으로 판단합니다.

중도금 지급일이 도래하기 전에 매수인이 임의로 중도금을 송금하려는 경우도 분쟁이 될 수 있습니다. 계약서에 중도금 지급기일 전에는 지급할 수 없다는 특약이 있는지, 매도인이 수령을 거절했는지와 실제 송금이 계약에 따른 적법한 이행인지 확인해야 합니다.

4. 상대방의 잘못으로 계약이 깨졌다면

상대방의 채무불이행으로 계약을 해제하는 것은 해약금 해제와 구분됩니다. 예를 들어 매도인이 정당한 이유 없이 잔금 수령과 소유권이전등기를 거절하거나, 매수인이 약정한 중도금과 잔금을 지급하지 않는다면 채무불이행에 따른 계약 해제가 문제될 수 있습니다.

일반적으로 상대방이 이행기까지 의무를 이행하지 않았다면 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제해야 합니다. 다만 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 명백하게 표시한 경우 등에는 별도의 최고 없이 해제가 가능한지가 검토될 수 있습니다.

매수인의 귀책사유로 계약이 해제되었다면 매도인은 위약금 특약에 따라 계약금을 몰취할 수 있는지 검토할 수 있습니다. 반대로 매도인의 귀책사유로 계약이 해제되었다면 매수인은 지급한 계약금 반환과 계약에서 정한 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

계약서에 위약금 특약이 없다면 계약금이 지급되었다는 이유만으로 계약금 상당액이 자동으로 손해배상액이 되는 것은 아닙니다. 이 경우에는 상대방의 채무불이행, 손해의 발생과 손해액 및 인과관계를 구체적으로 입증해야 합니다.

계약금 상당액을 위약금으로 정한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 해석될 수 있습니다. 이 경우 실제 손해액을 일일이 입증하지 않고 약정금액을 청구할 수 있지만, 예정액이 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다.

계약금 배액배상 조항이 있더라도 매도인이 계약을 이행하지 않았다는 이유만으로 언제나 계약금의 두 배를 추가 지급하는 것은 아닙니다. 계약서 문구가 반환할 원금까지 포함한 배액인지, 별도의 위약금인지 정확히 해석해야 합니다.

자주 묻는 질문