선분양 방식으로 진행되는 상가 계약에서 '층고'는 개방감과 실내 인테리어, 복층 활용 등 점포의 경제적 가치와 임대료 수준을 결정짓는 핵심 요소입니다. 분양 당시 8m가 넘는 높은 층고를 강조해 계약을 유도했으나, 정작 완공 후 실측 결과 현저히 낮은 층고로 시공되어 분쟁이 발생하는 사례가 많습니다.

시행사는 흔히 계약서상 "설계나 현장 여건에 따라 일부 변경될 수 있다"는 면책 문구를 내세우며 책임을 회피합니다. 그러나 법원은 이러한 일반적인 조항만으로 수분양자의 의사결정에 결정적인 영향을 미치는 중요 사항에 대한 고지의무가 면제되지 않는다고 판단하고 있습니다.

1. 상가 층고의 경제적 중요성과 고지의무

완공 전 상가를 분양받는 수분양자는 도면, 홍보물, 상담사의 설명에 의존하여 계약을 체결할 수밖에 없습니다. 특히 층고는 동일한 전용면적이라 하더라도 매장의 활용도를 완전히 바꾸는 주요 가치 지표입니다.

시행사는 건축법상 슬래브 간 거리인 '층고'와 일반 소비자가 체감하는 바닥부터 천장까지의 '천장고'에 차이가 있거나 특정 점포의 높이가 낮아진다는 사정을 미리 알았다면 이를 수분양자에게 명확히 알려야 할 신의칙상 고지의무를 부담합니다.

2. 수원지방법원 판결로 본 '일부 변경 가능' 조항의 한계

계약서에 설계변경 가능성 문구가 있더라도 고지의무 위반이 인정된 실제 법원 판결례입니다.

3. 부작위에 의한 기망과 기타 하자 유형

분양계약 소송에서는 거짓말을 한 사실 외에도 중요한 사실을 침묵한 행위가 쟁점이 됩니다.

부작위에 의한 기망: 시행사가 설계상 층고가 낮아지거나 대형 배관이 지나가 천장고가 극단적으로 좁아진다는 사실을 알고도 수분양자에게 미리 알리지 않았다면 부작위에 의한 기망행위가 성립합니다.

복합적 하자 사유: 층고 저하 외에도 점포 내부 대형 기둥 존재 미고지, 유명 브랜드(앵커 테넌트) 입점 확정 허위 광고, 지하철 직통 연결 과장 등도 함께 묶어 계약취소의 결정적 사유로 주장할 수 있습니다.

4. 소송 전 필수 확보 증거 목록

시행사의 고지의무 위반을 입증하기 위해 객관적으로 수집해야 하는 자료입니다.

5. 분양계약 취소 및 환불 절차

법적 절차를 통해 분양대금을 환불받는 단계별 과정입니다.

STEP 1. 현장 실측 및 도면 대조
완공된 상가의 실제 바닥-슬래브 높이와 천장고를 측정하고 분양 홍보물상 약정 내용과 비교합니다.

STEP 2. 계약취소 및 해제 내용증명 발송
시행사에 층고 차이에 따른 고지의무 위반과 기망·착오를 명시하여 분양계약 취소 및 대금 반환을 통지합니다.

STEP 3. 분양대금 반환 청구 소송 제기
관할 법원에 소장을 접수하고 필요시 법원 지정 감정인을 통한 공식 층고 감정을 신청합니다.

STEP 4. 판결 확정 및 강제집행
승소 판결에 따라 기지급한 계약금, 중도금 원금과 납부일로부터 발생한 법정이자를 전액 회수합니다.

6. 자주 발생하는 실수 및 유의사항

자주 묻는 질문 (FAQ)