상가 월세 3기 연체 후 모두 갚았다면? 계약 해지와 갱신 거절의 차이

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

밀린 월세를 모두 입금했는데 임대인이 “예전에 3개월 밀렸으니 재계약은 안 된다”고 하나요? 상가임대차에서는 지금 계약을 해지할 수 있는지와 기간이 끝날 때 갱신 요구를 거절할 수 있는지가 다릅니다. 이 글은 과거 연체를 모두 변제한 뒤에도 남을 수 있는 갱신 분쟁에 집중합니다.

1. 현재 해지와 만기 갱신 거절을 나눠 보세요

① 현재 연체액을 기준으로 한 해지

상가건물임대차보호법 제10의8조은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지를 허용합니다. 3기에 달한 상태에서 적법한 해지 통지가 도달했는지, 변제가 그 전인지 후인지가 중요합니다. 이미 성립한 해지의 효력이 나중의 입금만으로 반드시 없어지는 것은 아닙니다.

② 과거 연체 사실을 기준으로 한 갱신 거절

지금 연체액이 0원이라는 사실만으로 과거 3기 연체에 따른 갱신 거절 문제가 사라지지는 않습니다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실을 갱신 거절 사유로 정합니다. 즉시 퇴거 요구인지 만기 갱신 거절인지 통지 내용을 먼저 확인하세요.

2. 3기는 연속 세 달이 아니라 연체액으로 확인합니다

① 지급기일별 누적액을 계산하세요

매월 100만 원을 내는 가상의 단순 예에서, 월별 미납액이 누적되어 어느 시점에 300만 원에 이르렀는지가 문제됩니다. 반드시 연속 세 달을 전액 미납해야만 하는 것은 아닙니다. 반대로 늦게 낸 횟수가 세 번이라는 이유만으로 곧바로 3기분에 이르렀다고 볼 수도 없습니다.

② 관리비·수선비와 섞어 계산하지 마세요

월세 지급기일, 실제 입금일과 금액을 대조해 어느 시점의 연체액인지 확인해야 합니다. 계약상 차임과 관리비·세금·기타 비용을 구분하고, 일부 변제의 충당 및 감액·유예 합의도 확인하세요. 보증금이 남아 있다는 사정만으로 월세를 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 수선비를 일방적으로 공제했다면 공제 근거와 통지까지 검토합니다.

3. 모두 갚은 뒤에도 갱신을 거절할 수 있나요?

① 대법원 판결이 구분한 요건

대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 임대차기간 중 3기 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있다면, 갱신 요구 당시 연체액이 없더라도 갱신 거절 사유가 될 수 있다고 보았습니다. 대법원 판결문 확인 뒤늦은 완납과 갱신 보장은 같은 뜻이 아닙니다.

② 해당 연체와 적용 예외를 확인하세요

과거 어느 계약기간의 연체인지, 실제 3기분에 달했는지, 지급유예나 감액 합의가 있었는지 확인해야 합니다. 과거 법정 특례기간의 연체라면 상가건물임대차보호법 제10의9조 등 적용 여부도 따로 살펴보세요. 모든 입금 지연을 같은 방식으로 계산해서는 안 됩니다.

4. 완납 합의와 갱신 합의는 구체적으로 남기세요

① 돈을 받았다는 사실과 갱신 동의

임대인이 연체금을 받았거나 영수증을 줬다는 사실만으로 갱신에 동의했다거나 과거 사유를 모두 포기했다고 단정할 수 없습니다. 반대로 갱신을 명확하게 합의했다면 그 문서와 대화가 중요합니다. 납부 일정, 기존 통지 철회 여부, 갱신기간·차임을 구체화하세요.

② 갱신 요구·거절의 일정 관리

연체 정산과 계약을 계속할지에 관한 합의를 구분해 기록하세요. 갱신요구권의 행사기간·보호기간과 거절 사유를 함께 봐야 합니다. 원칙적인 행사 구조와 묵시적 갱신 차이는 상가 갱신요구와 묵시적 갱신 안내로 연결해 확인할 수 있습니다. 문자를 삭제하지 말고 송수신일을 보존하세요.

5. 퇴거 요구를 받았다면 정산과 명도까지 점검하세요

① 준비할 자료

계약서·변경약정, 월별 납부표, 계좌거래 내역, 감액·유예 합의, 갱신 요구와 해지·거절 통지 및 도달 자료를 준비합니다. 임대인이 주장하는 3기 연체 시점을 특정하고 계산표에서 차이가 나는 항목을 표시하세요. 계약 종료 후 절차는 상가 종료·보증금 정산과 명도 안내에서 함께 살펴볼 수 있습니다.

② 임의 잠금이나 영업 중단으로 해결하지 마세요

갱신 거절 사유가 있더라도 임대인이 임의로 문을 잠그거나 집기를 반출하는 방식으로 집행할 수는 없습니다. 보증금 공제, 원상회복과 실제 인도 방법은 별도로 정리해야 합니다. 월세 연체·갱신 거절 문제로 어려움을 겪고 계시다면 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하세요. 납부와 통지 자료를 바탕으로 계약 유지·합의·명도 대응을 검토하겠습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 밀린 횟수가 세 번이면 3기 연체인가요?

횟수만으로 정하지 않습니다. 지급기일과 일부 납부액을 대조하여 특정 시점의 연체액이 3기 차임액에 이르렀는지 계산합니다.

Q2. 갱신 거절을 받으면 그날 바로 나가야 하나요?

즉시 해지인지 기간 만료 시 갱신 거절인지 구분해야 합니다. 종료 시점과 보증금 정산, 적법한 인도 절차를 함께 확인합니다.

Q3. 완납 영수증이 있으면 갱신 합의인가요?

영수증만으로 자동 인정되는 것은 아닙니다. 통지 철회·갱신기간 등 합의 내용과 대화를 함께 보아야 합니다.

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