전세보증금 압류 통지를 받은 집주인, 누구에게 반환해야 할까요?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

임차인이 이사하며 보증금을 돌려달라고 하는데 법원에서 채권압류 서류가 도착했나요? 이때 임대인은 임차인에게 보증금을 갚을 제3채무자로 표시될 수 있습니다. 명령을 무시하고 임차인에게 지급하면 같은 돈을 다시 지급할 위험이 있습니다. 그렇다고 통지서에 적힌 채권자에게 곧바로 전액 송금해도 되는 것은 아닙니다. 이 글은 집주인이 받은 보증금 반환채권 압류 통지를 중심으로 지급·정산과 공탁의 확인 순서를 정리합니다.

1. 무엇이 압류됐고 언제 송달됐는지 확인하세요

① 임차인의 채권과 집주인의 재산은 다릅니다

이 글은 임차인의 채권자가 임대인에 대한 보증금 반환채권을 압류한 경우입니다. 임대인의 건물이나 예금이 압류된 상황과 구별하세요. 결정문의 채권자·채무자·제3채무자, 별지의 임대차 목적물·압류할 채권과 금액이 실제 계약에 맞는지 확인합니다.

② 송달일을 별도로 기록합니다

채권압류는 제3채무자에게 명령이 송달될 때 효력이 생기므로 받은 날짜를 남겨야 합니다. 민사집행법 제227조은 임차인에 대한 지급과 임차인의 채권 처분·영수를 금지하는 구조를 정합니다. 문자로 들었다는 사실과 법원의 명령 송달을 구별하고, 송달 전후 지급액과 입금 증빙을 보관하세요.

2. 가압류·압류·추심명령을 구분하세요

① 지급금지와 추심권한은 같은 말이 아닙니다

가압류나 압류 사실만으로 신청인이 곧바로 보증금을 직접 받을 권한까지 갖는 것은 아닙니다. 추심명령이 함께 있는지, 전부명령이라면 확정과 경합 문제가 있는지 실제 문서를 확인합니다. 민사집행법 제229조의 추심·전부명령은 서로 효과가 다릅니다.

② 취하했다는 말만 믿지 마세요

임차인이나 채권자의 구두 설명만으로 지급금지가 해제됐다고 판단하지 마세요. 해제·취하·취소의 내용과 집행법원 통지, 다른 압류의 존속을 확인합니다. 은행의 채권양도 통지까지 있다면 전세대출 채권양도와 보증금 반환 상대방처럼 권리의 발생·대항요건·통지 순서도 별도로 검토해야 합니다.

3. 보증금 전액과 실제 반환채무를 나누어 계산하세요

① 종료·인도와 공제 항목

임대차가 종료됐는지, 실제 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계, 미납 차임·관리비·손해 등 공제 근거를 확인합니다. 압류명령이 왔다고 계약 만료 전 무조건 즉시 반환해야 하거나 정당한 항변이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 반대로 근거 없는 비용을 새로 만들어 공제해서도 안 됩니다.

② 진술최고에 사실대로 답변합니다

압류 신청 금액이 곧 집주인이 인정해야 하는 보증금 잔액은 아닙니다. 민사집행법 제237조에 따른 진술최고를 받았다면 송달받은 날부터 1주 이내의 진술 사항을 확인합니다. 채권 인정·지급 의사, 다른 청구와 압류 등을 자료로 대조하고 불명확한 정산액을 확인 없이 확정해 적지 마세요.

4. 직접 지급과 집행공탁의 요건을 검토하세요

① 임의로 먼저 온 사람에게 지급하지 않습니다

누가 추심할 수 있는지, 반환기와 실제 잔액, 다른 가압류·압류와 세금 압류가 있는지 확인합니다. 여러 권리자가 있다고 먼저 요구한 사람에게 지급하거나 자체적으로 순위를 정하면 안 됩니다. 적법한 수령권자에 대한 지급인지와 남은 의무를 함께 확인하세요.

② 공탁 후 신고까지 확인합니다

집행공탁은 수령거절 때의 일반 변제공탁과 근거·절차가 다릅니다. 민사집행법 제248조은 제3채무자의 공탁과 일정한 경우의 의무공탁, 사유신고를 정합니다. 공탁 대상 금액·관할·유형과 원인 기재를 확인해야 하며, 일부 금액만 임의 공탁했다고 모든 채무가 해결되는 것은 아닙니다. 인도와 동시이행 조건도 함께 검토합니다.

5. 반환·이사 일정을 한 장에 정리하세요

① 준비자료

임대차·갱신계약, 보증금 송금·반환 내역, 차임·관리비 정산표, 법원 결정문 전체와 송달 자료, 진술최고, 다른 압류·양도 통지, 종료·인도 자료를 준비합니다. 사건별 송달 순서와 지급 금지 범위를 표시하고 원본을 보존하세요.

② 임차인과 합의할 때도 제3자 권리를 확인합니다

임대인·임차인끼리 정한 분할 반환이나 정산 합의만으로 압류채권자의 권리가 없어지지는 않습니다. 보증금 분할 반환 합의 전 확인사항과 보증금 미반환 전체 대응 순서를 구분해 참고하세요. 보증금 압류 통지로 어려움을 겪고 계시다면 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하세요. 결정문과 계약·정산 자료를 바탕으로 지급 또는 공탁 방향을 검토하겠습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 압류 통지가 오면 임대인이 임차인의 빚을 갚아야 하나요?

임차인에 대한 실제 보증금 반환채무의 범위에서 명령의 효력을 검토하는 문제입니다. 임차인의 다른 빚 전부를 임대인이 인수하는 것은 아닙니다.

Q2. 임차인이 급하다고 하면 일부라도 보내도 되나요?

지급금지 범위와 잔액, 수령권자를 먼저 확인해야 합니다. 당사자끼리 약속했다고 압류의 효력이 사라지지는 않습니다.

Q3. 공탁하면 집을 즉시 비워달라고 할 수 있나요?

공탁의 유효성과 보증금 반환 의무, 계약 종료·인도는 함께 검토해야 합니다. 공탁 접수만으로 강제 퇴거가 허용되는 것은 아닙니다.

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