안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 재개발이나 재건축이 예정된 부동산을 매수할 때는 일반적인 시세와 등기 권리뿐 아니라 향후 조합원 자격과 분양대상자 지위까지 확인해야 합니다.

특히 한 사람이나 한 세대가 정비구역 안에 여러 부동산을 보유한 이른바 다물권자 물건은 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 매도인이 여러 부동산 중 하나를 매도하더라도 매수인에게 독립된 입주권이 따로 인정되지 않을 수 있기 때문입니다.

1. 다물권자 물건은 왜 권리분석이 어려울까요?

다물권자는 하나의 정비구역 안에서 여러 토지나 건축물을 보유한 사람을 의미합니다. 외관상 각 부동산의 등기가 나뉘어 있더라도 도시정비사업에서는 소유자 수, 세대 관계와 권리 취득 시점에 따라 여러 사람을 하나의 조합원으로 취급할 수 있습니다.

따라서 매수인이 부동산 한 채를 정상적으로 취득했다고 하더라도 별도의 조합원 자격이나 분양대상자 지위까지 취득한다고 단정할 수 없습니다. 부동산 소유권과 정비사업상 입주권은 서로 다른 기준으로 판단될 수 있기 때문입니다.

실제 거래에서는 매도인이 “물건마다 입주권이 하나씩 나온다”고 설명하거나 중개대상물 확인·설명서에 입주권 가능성이 표시되는 경우가 있습니다. 그러나 조합원 명부와 관리처분계획, 정관 및 관련 법령을 확인하지 않은 설명만 믿고 계약하는 것은 위험합니다.

2. 조합설립인가 이후 권리를 나눠 매도했다면

도시정비법은 조합설립인가 후 한 명의 토지등소유자로부터 토지나 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우, 여러 명을 대표하는 한 명을 조합원으로 보는 구조를 두고 있습니다. 권리를 인위적으로 나누어 조합원 수나 분양권리를 늘리는 것을 제한하려는 취지입니다.

대법원 역시 주택재개발사업의 조합설립인가 후 한 명의 토지등소유자로부터 정비구역 안의 부동산을 나누어 양수한 경우 양도인과 양수인 전원을 하나의 조합원 및 하나의 분양대상자로 취급할 수 있다는 취지로 판단한 바 있습니다.

한 사람이 아니라 동일한 세대에 속한 여러 사람이 각각 부동산을 보유하다가 이를 나누어 매도한 경우도 주의해야 합니다. 동일 세대에 관한 제한과 조합설립인가 후 양수에 관한 제한이 함께 적용되어 양도인과 양수인 전체에 하나의 조합원 지위만 인정될 가능성이 있기 때문입니다.

3. 매매계약 전에 반드시 확인할 자료

가장 먼저 매도인이 정비구역 안에 보유한 전체 토지와 건축물을 확인해야 합니다. 계약 대상 등기만 조회해서는 다물권자 여부를 알기 어려우므로 매도인의 보유 현황과 가족 또는 세대원의 소유관계까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

다음으로 조합설립인가일과 매도인의 권리 취득일, 매수인이 소유권을 넘겨받을 예정인 시점을 대조해야 합니다. 재건축인지 재개발인지, 투기과열지구에 해당하는지, 관리처분계획인가가 이루어졌는지에 따라서도 조합원 지위 양도 제한이 문제될 수 있습니다.

조합원 명부, 조합 정관, 분양신청 공고와 관리처분계획도 중요한 자료입니다. 조합에 문의할 때에는 단순히 “입주권이 나오느냐”고 묻기보다 해당 물건의 종전자산이 어떻게 산정되어 있고 누구와 하나의 조합원으로 묶이는지를 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.

4. 계약서에는 어떤 안전장치를 넣어야 할까요?

다물권자 물건 매매계약에서는 매도인이 독립된 조합원 자격이나 분양권리가 인정된다고 보증하는지 명확히 적어야 합니다. 단순히 “입주권 승계 조건”이라고만 기재하면 구체적인 책임 범위를 둘러싸고 다시 분쟁이 발생할 수 있습니다.

조합 또는 관할 행정청의 확인 결과 독립된 분양자격이 인정되지 않는 경우 매수인이 계약을 해제하고 지급한 계약금과 중도금을 반환받을 수 있는지도 정해야 합니다. 중개보수, 대출비용과 세금 등 부대 손해의 부담 주체도 가능한 범위에서 구체적으로 정리하는 것이 좋습니다.

다만 특약을 작성했다고 해서 법에서 인정되지 않는 입주권이 새로 생기는 것은 아닙니다. 특약은 분양자격을 만들어내는 수단이 아니라, 분양자격이 인정되지 않았을 때 매수인의 손해를 줄이기 위한 계약상 안전장치입니다.

자주 묻는 질문