재개발 및 재건축 규제 완화 기조 속에 정비구역 내 부동산을 매수하여 신축 아파트 입주권을 확보하려는 투자 수요가 꾸준히 이어지고 있습니다. 그러나 정비사업 구역 내 거래는 일반 부동산 매매와 달리 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'이라는 특수 법령이 적용되므로 세심한 권리분석이 선행되어야 합니다.

특히 정비구역 안에 여러 개의 토지나 건축물을 보유한 '다물권자'로부터 물건을 매수할 때 각별히 주의해야 합니다. 자칫 매도인의 다물권 보유 사실을 확인하지 못하고 계약을 체결했다가, 단독 조합원 지위를 인정받지 못하고 현금청산자로 분류되거나 하나의 입주권을 여럿이 나눠 가져야 하는 치명적인 재산상 손실을 입을 수 있습니다.

1. 도시정비법 제39조 제1항과 다물권자 제한 규정

도시정비법 제39조 제1항은 투기 세력 유입으로 인한 정비사업의 사업성 저하를 막고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위해, 특정 조건에 해당할 경우 여러 명의 소유자가 있더라도 그 수인을 대표하는 '대표 1명'만을 조합원으로 인정하도록 규정하고 있습니다.

2. 대법원 핵심 판례 분석: 단독 입주권 인정 여부

대법원은 유의미한 전원합의체 및 상고심 판결들을 통해 다물권자 물건 양수인의 조합원 자격 제한에 관한 명확한 사법적 잣대를 제시하고 있습니다.

조합설립인가 후 다물권자 양수인 제한: 대법원은 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 내 부동산 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우, 원칙적으로 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위만 가진다고 판시했습니다. 즉, 매수인 개별적으로 단독 입주권을 행사할 수 없습니다.

1세대 다물권자 기준 중첩 적용: 나아가 대법원은 개인 단위뿐만 아니라 세대 단위 규정 역시 중첩적으로 적용된다고 보아, 조합설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 다물권자들로부터 각각 부동산을 양수한 매수인들과 양도인들 전체를 통틀어 대표 1인만 조합원으로 보아야 한다고 판단했습니다.

3. 다물권자 물건 거래 시 필수 체크리스트

정비구역 내 부동산 매매계약을 체결하기 전 매수인이 반드시 점검해야 할 핵심 수칙입니다.

4. 다물권자 거래 문제 발생 시 법적 대응 절차

매수 후 다물권자 물건임이 확인되었을 때 손실을 줄이는 실무 단계입니다.

STEP 1. 조합 원부 및 세대관계 사실조회
조합 사무실 및 행정기관 조회를 통해 매도인 및 세대원의 구역 내 소유 현황을 객관적으로 입증합니다.

STEP 2. 계약 해제 및 취소 내용증명 발송
단독 입주권 취득이라는 계약의 중요한 목적 달성이 불가능함을 사유로 민법상 기망(사기) 또는 착오를 이유로 한 계약 취소/해제 통지서를 발송합니다.

STEP 3. 매매대금 반환 청구 및 가압류 실행
매도인의 재산 은닉을 막기 위해 가압류를 설정하고, 기지급한 계약금·중도금 및 손해배상금 청구 소송을 진행합니다.

STEP 4. 조합 상대 분양대상자 지위확인 소송 검토
조합설립인가 전 양수 등 예외 조항 적용 가능성이 있다면 조합을 상대로 단독 분양대상자 지위확인 소송을 다퉈봅니다.

5. 자주 발생하는 실수 및 유의사항

자주 묻는 질문 (FAQ)