주택법 위반 부정청약 경찰조사 명의대여, 전매제한 의심 받는다면

청약통장이나 명의를 빌려주었거나 분양권 거래에 관여했다는 이유로 갑자기 주택법 위반 경찰조사를 받게 되면 처벌을 피하기 어려운 것일까요? 반드시 그렇지는 않습니다. 어떤 주택과 청약을 대상으로 했는지, 당사자가 거래구조를 어느 정도 알고 있었는지, 실제로 청약 자격이나 당첨 지위를 넘겼는지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

다만 주택법상 공급질서 교란행위가 인정되면 형사책임에 그치지 않고 당첨 지위 무효, 이미 체결한 공급계약의 취소와 향후 입주자자격 제한까지 연결될 수 있습니다. 따라서 경찰 연락을 받았다면 진술부터 하기보다 적용 조항과 객관적인 거래자료를 먼저 정리하는 것이 중요합니다.

1. 주택법 위반은 전매제한 위반과 공급질서 교란을 구별해야 합니다

주택법 위반이라고 해서 모두 같은 행위와 처벌요건이 적용되는 것은 아닙니다. 실무에서는 우선 주택법 제64조의 전매제한 위반인지, 제65조의 공급질서 교란행위인지부터 구분해야 합니다.

주택법 제64조는 법에서 정한 주택과 입주자로 선정된 지위에 대해 전매제한기간이 지나기 전 매매·증여 등 권리변동을 수반하는 전매 또는 그 알선을 제한하고 있습니다. 다만 전매제한기간은 주택과 지역 등에 따라 달라지고, 생업상 사정이나 질병치료·해외이주 등 법에서 정한 사유가 있다면 일정한 절차를 거쳐 예외가 인정되는 경우도 있습니다.

반면 제65조는 청약통장과 주택을 공급받을 수 있는 지위 등을 사고팔거나 알선하는 행위, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위를 금지합니다. 따라서 청약통장 명의대여, 허위 청약자료 제출, 실제 거주를 가장하기 위한 전입, 당첨 이후 권리를 넘기기로 한 약정 등이 있다면 각각 어떤 규정이 문제되는지 따로 살펴야 합니다. 특히 거래 당시의 전매제한 규정이 중요하므로 현재 법령만 보고 과거 거래의 위법 여부를 판단해서는 안 됩니다.

2. 명의만 빌려줬다는 사정만으로 결론이 정해지지는 않습니다

주택법 위반 수사에서 핵심은 명의자의 이름이 사용되었다는 결과뿐 아니라 당사자가 무엇을 알고 어떤 행위에 관여했는지입니다. “나는 이름만 빌려줬다”는 주장만으로 책임을 피할 수 있는 것도 아니지만, 반대로 명의가 사용됐다는 사실만으로 모든 공모와 고의가 자동으로 인정되는 것도 아닙니다.

대법원은 주택법 제65조의 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’을 주택을 공급받을 자격이 없는 사람이 자격이 있는 것처럼 가장하는 등 사회통념상 거짓·부정으로 평가되는 행위라고 설명하고 있습니다. 적극적인 허위행위뿐 아니라 일정한 소극적 행위도 포함될 수 있습니다.

3. 경찰 연락을 받았다면 진술 전에 거래구조부터 정리해야 합니다

주택법 위반 사건은 최초 경찰조사에서 어떤 취지로 진술하는지가 이후 수사에 상당한 영향을 줄 수 있습니다. 기억나는 대로 먼저 설명했다가 계좌내역이나 메시지와 진술이 맞지 않으면 단순한 기억의 오류가 고의적인 허위진술처럼 의심받을 수도 있습니다.

4. 형사사건뿐 아니라 당첨·공급계약 문제까지 함께 대응해야 합니다

주택법 위반 사건에서 놓치기 쉬운 부분은 경찰조사가 끝난 뒤에도 주택에 관한 문제가 남을 수 있다는 점입니다. 주택법 제65조 위반이 인정되면 국토교통부장관 또는 사업주체는 일정한 경우 공급신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결한 공급계약을 취소해야 하고, 입주자자격 제한도 문제될 수 있습니다.

반면 공급질서 교란행위를 알지 못하고 주택이나 입주자 지위를 취득한 매수인이 해당 행위와 관련이 없다는 점을 소명한 경우에는 법에서 계약취소를 제한하는 선의의 매수인 보호규정도 두고 있습니다. 따라서 매수인이라고 해서 언제나 동일한 결론이 나오는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)